Le constat d'état des lieux de sortie par huissier

Vous êtes sur le point de quitter votre logement et vous vous demandez si faire un état des lieux de sortie est vraiment nécessaire ? Ou peut-être êtes-vous un bailleur soucieux de protéger votre bien ? La réalisation d'un état des lieux de sortie constitue une étape cruciale dans la vie d'un contrat de bail, s'assurant que chaque partie, le propriétaire et le locataire, sont sur la même page quant à la surface et l'état du logement. Elle peut sembler simple, mais elle recèle des enjeux importants pour les deux parties. Que vous soyez locataire ou propriétaire, comprendre pourquoi et comment procéder à cet état des lieux peut vous éviter bien des désagréments. Des dommages non identifiés à un dépôt de garantie retenu, les conséquences d'un état des lieux négligé peuvent être significatives. Cet article vise à éclairer chaque justiciable sur l'importance de cette procédure, souvent sous-estimée, et sur le rôle crucial d'un commissaire de justice (ex-huissier de justice) dans sa réalisation. En vous informant précisément, vous pourrez mieux appréhender cette étape et protéger vos droits et intérêts.

 

Pourquoi faire appel à un huissier pour un état des lieux de sortie ?

L'état des lieux de sortie est un document qui peut sembler formel, mais son importance est capitale dans le cadre d'une location. Il sert de point de comparaison avec l'état des lieux d'entrée, permettant de déterminer si des dégradations ont été commises pendant la durée du bail et qui doit en assumer les coûts.

 

Quelle est son importance ?

La loi stipule que l'état des lieux doit être réalisé de manière amiable entre le locataire et le propriétaire (article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Cependant, si l'état des lieux à l'amiable échoue entre les deux parties, l'aide d'un huissier de justice peut être demandé. Cet état des lieux amiable dépend uniquement du locataire et du propriétaire. Cela permet de protéger les intérêts de chacun, en évitant les litiges futurs sur l'état du logement entre le propriétaire et le locataire.

 

Quelles sont les conséquences de ne pas réaliser un état des lieux de sortie ?

Ne pas effectuer d'état des lieux de sortie ouvre la porte à de nombreux conflits post-locatifs. Sans ce document, il devient complexe pour le bailleur de prouver la responsabilité du locataire dans d'éventuelles dégradations, ce qui peut compliquer la retenue sur le dépôt de garantie. Inversement, le locataire risque de se voir injustement accusé et de perdre une partie de son dépôt pour des dommages qu'il n'a pas causés.

 

Comment protéger les intérêts du bailleur et du locataire grâce à cet état des lieux ?

L'intervention d'un huissier lors de l'état des lieux de sortie est une pratique de plus en plus courante, notamment dans les situations où les relations entre le locataire et le bailleur sont tendues. Le commissaire de justice établit un constat locatif impartial et détaillé, limitant ainsi les risques de contestation. Le coût de cette intervention pour un état des lieux, bien que parfois perçu comme un frein, représente un investissement pour la tranquillité des deux parties. En effet, le tarif d'un huissier de justice est réglementé et peut être partagé entre le locataire et le bailleur, comme le précise l'article 5 de la loi Alur du 24 mars 2014.

 

💡 À noter : Un état des lieux établi par huissier, que ce soit d'entrée ou de sortie, permet de prévenir de tous litiges entre propriétaire et locataire. Faire appel à un commissaire de justice lors de l'état des lieux d'entrée permet une sortie du locataire sereine.

 

FAIRE APPEL A UN HUISSIER

Quand faire appel à un huissier pour un état des lieux ?

Quels sont les cas où il est recommandé de recourir à un huissier pour établir l'état des lieux ?

Faire appel à un huissier est particulièrement conseillé dans plusieurs situations. 

1️⃣ D'abord, en cas de mésentente préalable entre le bailleur et le locataire, la présence d'un professionnel impartial devient indispensable. Cela assure que l'état des lieux se déroule dans des conditions équitables et objectives.

2️⃣ Ensuite, si le logement présente des caractéristiques spécifiques ou de valeur, l'expertise d'un huissier permet d'établir un constat locatif précis et détaillé, minimisant ainsi les risques de contestation future.

3️⃣ Lorsque le locataire ou le bailleur est absent lors de l'état des lieux, l'intervention d'un huissier garantit que le processus se déroule selon les normes, avec un document légal faisant foi de l'état du logement à la sortie.

 

Quel est le prix d'un huissier pour ce type de prestation ?

Le tarif pour un état des lieux réalisé par un huissier peut varier selon plusieurs critères, dont la taille du logement et la localisation. Toutefois, la loi encadre ces tarifs pour éviter tout abus. Selon l'article 10 de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, les frais de déplacement de l'huissier ainsi que le coût de l'intervention pour un état des lieux litigieux doivent être pris en compte dans le tarif final.

Il est important de noter que le coût pour engager un commissaire de justice peut être partagé entre le locataire et le bailleur, à moins qu'un accord préalable ou le contrat de bail n'en dispose autrement. Cette répartition des coûts encourage souvent les deux parties à opter pour cette solution, malgré un investissement initial.

Il est crucial de se rappeler que l'objectif de l'état des lieux n'est pas de trouver un vainqueur entre le bailleur et le locataire, mais de refléter le plus fidèlement possible l'état du logement lors de la remise des clés. L'huissier joue ici un rôle central, en assurant que les droits et les obligations de chacun sont respectés, conformément à la législation en vigueur.

 

FAIRE APPEL A UN HUISSIER POUR UN CONSTAT D’ÉTAT DES LIEUX D’ENTRÉE

 

Les obligations du locataire et du bailleur lors de l'etat des lieux de sortie

Quelles sont les responsabilités du locataire ?

Le locataire a pour principale obligation de restituer le logement dans l'état où il l'a reçu, excepté les dégradations résultant de l'usure normale. Concernant cette usure, de potentiels fissures dans les murs ou certains points d’humidité liés à un dégât des eaux peut rendre l’état des lieux litigieux… Avant l'état des lieux de sortie, il est donc conseillé de procéder à un nettoyage approfondi et à la réparation des éventuels dommages causés pendant la durée du bail. Le locataire doit également s'assurer que toutes les modifications ou installations effectuées avec l'accord du bailleur sont soit laissées en place, soit remises dans leur état initial, sauf accord contraire.

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit permettre la réalisation de l'état des lieux dans de bonnes conditions, en fournissant par exemple toutes les clés du logement. Le refus de participer à l'état des lieux peut entraîner des conséquences légales, incluant la possibilité pour le bailleur de demander une indemnisation pour les préjudices subis.

 

Quels sont les devoirs du bailleur ?

Le bailleur, de son côté, doit fournir un logement conforme à la description donnée lors de l'entrée du locataire et maintenir cette conformité tout au long du bail. Concernant l'état des lieux de sortie, il doit permettre au locataire de procéder aux réparations nécessaires avant la réalisation de cet état.

Le bailleur est également tenu de comparer l'état des lieux de sortie avec celui d'entrée, pour évaluer de manière juste les éventuelles dégradations ou modifications. La loi encadre strictement cette évaluation : l'article 1731 du Code civil précise que l'absence d'état des lieux ne peut présumer le locataire avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit rendre le logement dans un état similaire.

En cas de différends lors de l'état des lieux, et comme expliqué précédemment, le bailleur peut faire appel à un huissier de justice, dont le coût sera partagé avec le locataire, conformément à l'article 21 de la loi Alur du 24 mars 2014. Cette démarche garantit l'impartialité du constat et la prise en compte équitable des intérêts de chaque partie.

 

💡 À noter : Sans convocation, l’état des lieux de sortie par huissier peut-il avoir lieu ? De ce fait, est-il possible de refuser l’état des lieux par huissier ? Oui, l’état des lieux aura lieu, MAIS, si le commissaire n’informe pas l’autre partie au moins 7 jours avant, les frais sont à la charge du propriétaire.

 

Comment se déroule un état des lieux de sortie avec un huissier ?

Préparation en amont : ce que vous devez savoir

Avant l'intervention de l'huissier, il est recommandé que les deux parties préparent le logement.

Pour le locataire, cela signifie réparer les éventuels dommages causés durant la période de location et nettoyer le logement pour le restituer dans un état similaire à celui de l'entrée, conformément à l'article 1731 du Code civil qui stipule que l'absence de dégradations autres que celles résultant de l'usure normale doit être prouvée.

Le bailleur, de son côté, devrait rassembler les documents relatifs à l'état des lieux d'entrée pour faciliter la comparaison avec l'état actuel du logement.

 

💡 À noter : La loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové), promulguée en 2014, a renforcé les obligations des bailleurs en matière d'information des locataires, notamment en exigeant la fourniture d'un dossier de diagnostic technique (DDT) lors de l'état des lieux d’entrée. Ce dossier comprend des informations sur la performance énergétique, les risques naturels, et la présence de plomb.

Étapes clés du processus de constatation

 

• 🚨Notification et planification :

L'huissier envoie une lettre recommandée avec accusé de réception aux deux parties (locataire et bailleur) pour fixer la date et l'heure de l'état des lieux de sortie.
Les parties confirment leur présence ou celle de leur représentant.

• 🧹Préparation préalable :

Le locataire nettoie le logement et effectue les réparations nécessaires pour le remettre dans l'état où il l'a reçu, à l'exception de l'usure normale.
Le bailleur prépare le document de l'état des lieux d'entrée pour faciliter la comparaison.

• 👋 Accueil et introduction :

À l'arrivée, l'huissier se présente et explique le déroulement de l'état des lieux aux parties présentes. Les parties fournissent les documents nécessaires, notamment l'état des lieux d'entrée.

• 🔍 Inspection détaillée du logement :

L'huissier examine entièrement la surface du logement, pièce par pièce, en comparant l'état actuel avec celui documenté lors de l'état des lieux d'entrée.
Chaque dégradation ou modification est notée précisément, avec parfois des photos à l'appui pour documenter l'état.

• ✍️ Rédaction du constat :

L'huissier rédige le constat d'état des lieux en temps réel, détaillant l'état de chaque élément inspecté.
Les observations sur les différences entre l'état de sortie et l'état d'entrée sont consignées.

• 👌Révision et signatures :

Une fois le constat complété, l'huissier le lit aux parties, en s'assurant que tout est bien compris et accepté.
Le locataire et le bailleur (ou leurs représentants) signent le document, chacun reçoit une copie.

• 🔚 Clôture de la session :

L'état des lieux de sortie se termine, et l'huissier rappelle aux parties qu'elles disposent d'un délai pour contester le constat si nécessaire.
L'huissier confirme les modalités de paiement de ses honoraires, généralement partagés entre le locataire et le bailleur.

 

FAIRE UN CONSTAT D’ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE

Après l'état des lieux : résolution de conflits et recours possibles

Gestion des désaccords

Il est possible que des désaccords surviennent entre le locataire et le bailleur concernant les dégâts constatés après votre état des lieux de sortie. 

Voici comment gérer ces situations :

Communication Directe : La première étape consiste à tenter de résoudre le désaccord par une discussion directe entre les parties, en utilisant le constat d'état des lieux comme référence pour clarifier les points de désaccord.

Médiation : Si la communication directe échoue, les parties peuvent recourir à une médiation. Ce processus implique l'intervention d'un médiateur neutre qui aidera à trouver un terrain d'entente entre le propriétaire et le locataire en cas de litige. La médiation est souvent plus rapide et moins coûteuse que les procédures judiciaires.

Conseil Juridique : Consulter un avocat spécialisé en droit immobilier peut fournir une perspective légale sur le conflit et sur les meilleures démarches à suivre. L'avocat peut également représenter les parties lors d'une éventuelle procédure judiciaire.

 

FAIRE APPEL A UN MÉDIATEUR

 

Procédures en cas de dommages ou de litiges

Si le locataire ou le propriétaire ne parviennent pas à s'entendre sur leur réparation ou leur compensation, plusieurs recours sont possibles :

Dépôt de garantie : Le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les coûts de réparation des dommages. Cependant, cette retenue doit être justifiée par des devis ou des factures de réparation.

Commission de conciliation : Avant toute action en justice, les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation en cas de litige sur l'état des lieux. Cette commission tente de trouver une solution amiable au conflit.

Action en justice : Si aucune solution amiable n'est trouvée, les parties peuvent engager une action en justice. Le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal d'instance pour trancher le litige. Les décisions se baseront sur le constat d'état des lieux, les témoignages, et toute autre preuve pertinente.