Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?

En bref : pour échapper au droit de succession et limiter la fiscalité applicable à la transmission du patrimoine immobilier, plusieurs solutions de planification successorale sont possibles, comme : créer une Société Civile Immobilière (SCI), démembrer une propriété, faire la donation du bien lors de son vivant (donation individuelle, donation-partage ou donation progressive), souscrire à une assurance-vie, ou encore, payer les droits de succession de son vivant. Pour optimiser au mieux le lègue de votre héritage, pensez à demander conseil à un expert en droit successoral ou à un notaire.

 

Lorsqu'une personne décède, ses héritiers doivent s'acquitter de droits de succession sur la part de patrimoine immobilier qu'ils reçoivent. Toutefois, il est possible de réduire, voire d'éviter ces frais en adoptant certaines stratégies. Dans cet article, nous vous expliquons comment contourner ou réduire le coût des frais de succession sur un bien immobilier.

 

📖 Comprendre les droits de succession concernant les biens immobiliers en France

 

Les droits de succession sont des impôts prélevés sur la part d'héritage reçue par chaque héritier. Ils sont calculés en fonction de la valeur de la part taxable de la succession et du lien de parenté entre le défunt et l'héritier.

 

💡 À savoir : vous ne pouvez pas hériter des contrats relatifs au logement d’un défunt. Il faut obligatoirement effectuer un changement de titulaire pour l’ensemble de ces abonnements (eau, électricité, gaz, internet, etc.). Dans le cas du contrat d’eau, Selectra explique qu’il faut contacter le distributeur par courrier pour le résilier. Vous devrez joindre à la lettre de résiliation plusieurs pièces justificatives : certificat de décès, papiers d’identité de l’héritier responsable des démarches et numéro de contrat du défunt.

 

Notions à connaître

✔ Frais de succession : ils comprennent les droits de succession, les frais de notaire et d’éventuels frais d’expertise en cas de contestation de la valeur estimée des biens. Ils sont à la charge des héritiers et doivent être réglés dans les six mois suivant le décès.

 

✔  Droits de succession : aussi appelés taxe de succession, il s’agit d’un impôt prélevé sur la part d'héritage reçue par chaque héritier. Son taux varie en fonction du lien de parenté entre le défunt et l'héritier, ainsi que de la valeur de la part taxable de la succession.

 

✔ Actif brut successoral : la valeur totale du patrimoine d’une personne décédée, avant déduction des dettes

 

✔ Abattement : il s’agit d’une réduction appliquée à la base de calcul des droits de succession en France. En bref, un abattement diminue le montant des droits à payer par chaque héritier. Il diffère selon le lien de parenté que l’on a avec le défunt. L’abattement personnel concerne également les donations, et est renouvelable tous les 15 ans. Attention ! Si le défunt vous a fait bénéficier d’une donation moins de 15 ans avant son décès, vous ne pouvez pas bénéficier de nouveau de la totalité de l’abattement. Exemple : le défunt, votre père, vous a donné 80 000€, 5 ans avant son décès. Dans le cadre de son héritage, le montant de votre abattement ne sera pas de 100 000 €, mais de 20 000 €. 

 

Quel est le plafond pour ne pas payer de droit de succession ? Pour ne pas payer de droit de droits de succession, il faut que l’héritage ne dépasse pas le montant de l’abattement applicable selon votre situation. Pour le connaître, vous pouvez vous référer au tableau ci-dessous :

 

Lien de parenté avec le défunt	Montant de l’abattement à déduire du patrimoine brut du défunt
Époux ou partenaire de PACS	Exonération des droits de successions
Enfant	100 000 €
Petit-enfant	1594 € ou 100 000 € si votre parent est décédé
Arrière-petit-enfant	1594 € ou 100 000 € si vos parent et grand-parent sont décédés
Frère ou sœur	15 932 €*
Neveu ou nièce	7 967 €, ou 15 932 € si votre parent (frère ou sœur du défunt) est décédé
Ascendant (parent, grand-parent, etc.)	100 000 €
Autres liens de parenté	1 594 €

 

*Si vous remplissez les 3 conditions suivantes, vous êtes exonérés des droits de successions dans le cas du décès de votre frère ou de votre sœur : 

• Vous avez vécu à 100 % avec votre frère ou sœur défunt pendant les 5 années précédant son décès 
• Vous êtes célibataire, veuf, divorcé ou séparé
• Vous avez plus de 50 ans ou êtes atteint d’un handicap qui vous rend inapte au travail

 

Cas spécifique : vous êtes porteur de handicap ? Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement de 159 325 €, quel que soit votre lien de parenté avec le défunt. 

 

✔ Part taxable succession : elle correspond à la valeur des biens transmis après déduction des abattements et des dettes du défunt. On la détermine en effectuant le calcul suivant : 

 

Part taxable succession = actif brut successoral - abattements applicables - dettes du défunt. 

 

Le montant de la taxe applicable dépend encore une fois du lien de parenté entre le défunt et vous (ligne directe, ligne indirecte, sans lien de parenté). Si le défunt ne possède pas d’héritier direct, le taux d’imposition applicable est de 60 %. 

 

Barème 2024 des successions en ligne directe (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, parent)

Montant de la part taxable succession	Taux d’imposition applicable
Inférieur ou égal à 8 072 €	5 %
8 073 € - 12 109 €	10 %
12 110 € -15 932 €	15 %
15 933 € - 552 324 €	20 %
552 325 € - 902 838 €	30 %
902 839 € - 1 805 677 €	40 %
+ de 1 805 677 €	45 %

 

Barème 2024 des successions en ligne indirecte (frères, sœurs, neveux et nièces), parenté jusqu’au 4ᵉ degré, et sans lien de parenté

Montant de la part taxable succession	Taux d’imposition applicable
Inférieur ou égal à 24 430 €	35 %
Supérieur ou égal à 24 430 €	45 %
Parents jusqu’au 4ᵉ degré	55 %
Parents au-delà du 4ᵉ degré, ou sans aucun lien de parenté	60 %

Qui doit payer les droits de succession ?

Les droits de succession sont à la charge des héritiers. Toutefois, le défunt peut prévoir dans son testament que les droits de succession seront pris en charge par la succession elle-même. Dans ce cas, les héritiers n'auront pas à avancer les frais. Les frais de succession seront directement retirés du montant global du patrimoine mobilier et immobilier du défunt. 

 

Comment calculer les frais de succession sur un bien immobilier ?

Le calcul des frais de succession repose sur la globalité du patrimoine du défunt (immobilier, mobilier, actions, comptes en banque, etc.). Nous pouvons donc seulement estimer les frais de succession d’un bien une fois le calcul global effectué. 

 

Exemple : Comment se passe l’héritage d’une maison ? 

Contexte de l’exemple : le défunt est votre parent. Il ne dispose pas de conjoint survivant et n’a pas rédigé de testament. Vos deux frères et vous sont les seuls héritiers à part égal de son patrimoine. 

 

Celui-ci est réparti comme suit : 

• Une maison expertisée à 300 000 € à la date du décès de votre parent
• Un compte épargne de 100 000 €
• Un compte courant de 200 €
• Un crédit à la consommation débiteur de 8 000 €
• Un patrimoine mobilier (bijoux, meubles, actions, électroménager, etc.) expertisé à 28 000 €

 

Son actif brut successoral est de 428 200 €, duquel il faut déduire les 8000 € de dettes et les abattements auxquels vous êtes éligibles. Vous obtiendrez ainsi le montant de la part taxable de la succession. Remarque : l’abattement s’applique à chaque enfant héritier, et non à l’ensemble des héritiers. Dans votre cas, vous êtes trois enfants. Vous disposez de 100 000 € d’abattement chacun. La part taxable de la succession est donc de 120 200 €. 

 

Au regard du barème des droits de succession en vigueur, le taux d’imposition applicable dans votre cas est de 20 % (voir tableau plus haut). Dans cet exemple, les frais de succession à la charge des héritiers s’élèvent à 24 040 €, soit 8 013 € chacun. La maison représentant 70 % du patrimoine du défunt, nous pouvons toutefois estimer à 16 843 € les frais de succession de la maison, soit 5 614 € par enfant. 

 

Bon à savoir : des frais de notaire, et d’éventuels frais d’expertise sont à prévoir en plus de ces frais de succession. 

 

Y a-t-il eu une baisse des droits de succession en 2023 ?

En 2023, vous avez peut-être entendu parler d’une potentielle augmentation de 50 000 € de l’abattement pour les successions en ligne directe (parents-enfants) ou de la mise en place d’un abattement de 100 000 € pour les successions en ligne indirecte (fratrie, neveux et nièces, gendres et belles-filles). Ces hausses hypothétiques ont été formulées dans le cadre de projections concernant la loi Finance. Adoptée en 2024, elle ne prévoit pas de modification des abattements. Il n’y a donc pas eu de baisse des droits de succession dernièrement. 

 

💰 Comment réduire les frais de succession ?

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain familial, transmettre son patrimoine immobilier sans frais de succession n’est pas une tâche aisée ! Une planification successorale optimale nécessite un véritable travail de fond, à débuter dès le début de la construction de votre patrimoine. Il est généralement impossible de se départir à 100 % des frais de succession. Toutefois, vous pouvez les optimiser en conjuguant les différents dispositifs présentés dans le tableau ci-dessous. 

 

Tableau récapitulatif des différentes techniques pour éviter les droits de succession sur un bien immobilier

🔎Focus : éviter les frais de succession en achetant en SCI

La SCI est une bonne alternative si vous souhaitez léguer votre patrimoine immobilier à moindres frais à vos enfants ou frères/sœurs. Ce dispositif est d’autant plus intéressant si votre parc immobilier est étendu. 

 

Créer une SCI, c’est définir une personne morale (une société) comme propriétaire de vos biens. Vous n’êtes plus directement propriétaire de votre patrimoine immobilier, mais de la société qui les gère. Au même titre que n’importe quelle entreprise, vous pouvez la découper en parts (égales ou non) à attribuer aux différents membres de votre famille. À votre décès, vos descendants héritent de vos parts. La charge successorale est alors calculée sur vos parts, plutôt que sur la totalité de votre patrimoine immobilier. Une optimisation successorale non négligeable ! 

 

Quels sont les 5 avantages de la SCI dans le cadre d’une succession ?

✅ Vous réduisez les frais de succession à la charge de vos héritiers.

 

✅ Le choix des statuts de votre SCI se fait sur mesure. Vous avez la liberté de définir ses règles de fonctionnement selon vos besoins et de ceux des héritiers.

 

✅ La gestion de vos biens (Assemblées Générales, loyers, [réclamations au propriétaire], etc.) et les prises de décision à leur sujet deviennent collectives, ce qui permet d’éviter certains litiges au moment de l’héritage.

 

✅ Vos descendants bénéficient des mêmes abattements fiscaux que pour une donation sur tous les apports réalisés auprès de la SCI avant votre décès. 

 

✅ Légué petit à petit, chaque apport bénéficie d’abattements renouvelés tous les 15 ans.

 

Est-ce possible de créer une SCI après un héritage ?

Il est possible de créer une SCI après un héritage, mais cela peut entraîner des frais supplémentaires et des complications administratives. Il est donc recommandé de créer une SCI en amont de votre décès.

 

Situations particulières

1. Comment réduire les frais de succession sur le logement familial / maison principale ? La résidence principale bénéficie d'un abattement de 20 % sur sa valeur pour le calcul des droits de succession. De plus, le conjoint survivant est exonéré de droits de succession sur la résidence principale.

 

2. Comment éviter les droits de succession entre époux ? Le conjoint survivant est exonéré de droits de succession sur la part d'héritage qui lui revient. Toutefois, il est possible de prévoir dans son contrat de mariage une clause de préciput, qui permet à son partenaire de recevoir certains biens en priorité et en franchise de droits de succession.

 

2. Quid des frais en cas de donation d’un bien immobilier sans lien de parenté avec le bénéficiaire ? Comment ne pas payer de frais de donation dans ce cas ? La donation d'un bien immobilier à une personne externe à sa famille entraine des frais de donation plus élevés. Pour réduire ces frais, il est préférable d’opter pour une donation-partage ou une donation progressive. L’option qui reste la plus avantageuse dans cette situation est l’assurance-vie (voir tableau plus haut). 

 

⛔ En bref : succession, les pièges à éviter

 

Pièges à éviter	Pourquoi ?
⛔ Se tromper sur la valeur des biens transmis	Évaluer correctement la valeur des biens transmis est une nécessité. Ce travail permet d’éviter les conflits entre les héritiers et de potentiels redressements fiscaux. L’évaluation des biens se fait par un expert et peut entraîner des frais.
⛔ Oublier de prendre en compte les dettes du défunt dans son calcul	Les dettes du défunt doivent être intégrées au calcul de la part taxable de la succession.
⛔ Payer hors délais les droits de succession	Les héritiers doivent s'acquitter des droits de succession dans les six mois suivant le décès. En cas de retard, des pénalités peuvent être appliquées.
⛔ Ne pas tenir compte des abattements fiscaux applicables	Les abattements fiscaux permettent de réduire le montant des droits de succession. Il est important de les considérer dans le cadre de votre stratégie de planification successorale.
⛔ Se marier sans prévoir de clause de préciput dans son contrat de mariage	La clause de préciput permet au conjoint survivant de recevoir certains biens en priorité et en franchise de droits de succession.
⛔ Mettre de côté la possibilité d’une donation individuelle, donation-partage ou donation progressive	Ces dispositifs de planification successorale aident à réduire les frais de donation et à faciliter la transmission du patrimoine immobilier à vos héritiers.

🗣 Autres questions fréquentes au sujet des droits de succession sur le patrimoine immobilier

 

1️⃣ Comment réduire ses droits de succession sur un bien immobilier et éviter une plus-value immobilière ?

Pour réduire vos droits de succession sur un bien immobilier et éviter une plus-value immobilière, il est possible de transmettre le bien lors de son vivant, en faisant bénéficier vos héritiers d’abattements fiscaux applicables aux donations. Il est également possible de démembrer la propriété du bien, en conservant l'usufruit et en leur transmettant la nue-propriété.

 

2️⃣ Comment éviter les frais de notaire lors d’une succession ?

Les frais de notaire lors d'une succession sont obligatoires et ne peuvent être évités. Toutefois, vous pouvez réduire les frais de notaire en optant pour certaines mesures de planification successorale, telles que la donation-partage ou la création d'une SCI familiale.

 

3️⃣ Je ne peux pas payer les frais de succession : comment faire ?

En cas de difficultés financières pour payer les frais de succession, il est possible de demander un délai de paiement ou un échelonnement des paiements auprès de l'administration fiscale. Il est également possible de vendre certains biens de la succession pour régler les frais de succession.

 

4️⃣ Peut-on vendre un bien avant de payer les droits de succession ? Peut-on vendre un bien pour payer les droits de succession ?

Il est possible de vendre un bien avant de payer les droits de succession, à condition de respecter certaines conditions. Toutefois, gardez à l’esprit que cette vente peut entraîner une plus-value immobilière soumise à l'impôt sur le revenu. Vous pouvez vendre un bien pour payer les droits de succession. Cependant, cela réduit la valeur de votre succession et empêche vos héritiers de conserver votre patrimoine.

 

5️⃣ Compromis de vente et succession : comment ça se passe ?

En cas de compromis de vente signé avant le décès du propriétaire du bien, la vente peut être annulée ou poursuivie par les héritiers, selon les dispositions prévues dans le compromis de vente. Si la vente est poursuivie, les héritiers devront s'acquitter des droits de succession sur la part de la valeur du bien qui leur revient.

 

Léguer son patrimoine immobilier à ses proches est un geste important qui nécessite une planification minutieuse. En anticipant et en optant pour les bonnes stratégies, il est possible de réduire les frais de succession et de transmettre son bien immobilier en toute sérénité. Pour une optimisation efficiente, pensez à solliciter l'expertise d'un notaire ou d'un avocat spécialisé en droit des successions. Ils vous accompagneront dans cette démarche et vous aideront à établir un plan successoral sur mesure, adapté à votre situation et à vos objectifs.

 

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