Comment récupérer un logement abandonné ?

Thomas loue son appartement à un jeune couple depuis un peu plus de six mois. Le bail locatif d’habitation a été signé pour une période de deux ans et demi. Pourtant depuis 3 mois, plus de nouvelles. Les locataires ne paient plus leur loyer, et ils ne donnent aucun signe de vie. 

En se rendant sur place, Thomas se rend rapidement compte qu’ils ont quitté les lieux. Il est face à un abandon de logement. Et tant que le bail est toujours valide, il ne peut pas louer l’appartement à quelqu’un d’autre. 

Alors peut-on récupérer un logement abandonné ? Comment engager une procédure de reprise quand on est bailleur ? Preuvéo répond à toutes vos questions sur le sujet.

 

Quand considérer un logement ou des locaux comme abandonnés ?

La première chose à faire si vous suspectez être face à un abandon de logement, consiste à vous assurer que l'appartement, la maison ou le local a bien été déserté par le ou les locataires. 

Selon la loi, un bailleur peut être confronté à deux situations : 

1. Les locataires ne paient plus leur loyer
   
   
2. Les locataires ont quitté le logement avec leurs meubles et effets personnels

Afin d'illustrer un nouveau cas concret de logement qui peut être considéré abandonné, prenons un nouvel exemple. Locataire d’un bail de 3 ans, Mélissa ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois. Au regard des nombreux impayés, la justice procède à une saisie de certains de ses biens. Quelques jours après, le propriétaire du logement constate qu’elle a définitivement quitté le logement, emportant avec elle ses dernières affaires. Au regard de la loi, on peut considérer que le logement a bel et bien été abandonné. 

 

Comment récupérer son local ou logement ?

Selon la loi ALUR du 24 mars 2014, vous disposez de 3 ans à compter de la connaissance de l’abandon pour entamer les démarches de récupération du bien. La procédure est relativement simple à suivre, mais vous devrez nécessairement faire appel à des experts du domaine légal pour vous accompagner dans votre démarche. Elle sera marquée par 3 étapes : la mise en demeure du locataire, le constat d’abandon, et la résiliation de bail par le juge. 

 

 

La mise en demeure 

Si vous considérez que le logement que vous louez a été abandonné par les locataires (au regard des deux conditions légales évoquées précédemment), vous avez le droit, et d'ailleurs nous vous recommandons, de vous rapprocher d'un commissaire de justice (ex-huissier de justice). 

Tout d’abord, il sera à même de vous expliquer clairement la procédure de reprise de vos locaux et de vous conseiller suivant les particularités de votre situation. Et surtout, vous aurez besoin de lui pour rédiger et transmettre la mise en demeure. 

En effet, pour récupérer votre bien immobilier, il faut d’abord que la personne locataire confirme ou réfute le fait qu’elle a bien quitté les lieux de manière définitive. Et pour cela, l’huissier de justice doit leur délivrer ce qu’on appelle une lettre de mise en demeure. 

Dans cette lettre, l’huissier demande au locataire de déclarer et justifier qu’il occupe toujours bien le logement (loi du 6 juillet 1989, article 14-1). Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification de l’huissier, autrement dit la remise de la lettre, pour faire connaître sa réponse. 

💡 A noter : dans le cas de non-paiement de plusieurs loyers, la mise en demeure peut être accompagnée de ce qu’on appelle un Commandement de payer - c’est-à-dire un acte ordonnant au locataire de régler les paiements dûs. Il est aussi rédigé et délivré par l’huissier de justice. 

 

J'ai besoin d'être accompagné

 

Le constat d’abandon 

Passé le délai d’un mois suivant la signification de la mise en demeure, et sans réponse de la part du locataire, le commissaire de justice va pouvoir dresser un “constat d’abandon”. Ce document incontestable permet d’attester légalement, devant un juge, du fait qu’un bien immobilier a été abandonné par ses locataires. 

Pour l’établir, l’huissier doit avoir accès au logement. Mais il ne peut pas y aller seul. Il doit être accompagné : 

• soit du maire de la commune ou d’un conseiller municipal,
  
  
• soit d’une autorité de police ou de gendarmerie,
  
  
• soit de deux témoins majeurs sans aucun lien avec le propriétaire ou l’huissier

(article L.142-1 du Code des procédures civiles d’exécution).

Dans le procès-verbal de constat d’abandon, l’huissier décrit précisément l’état des lieux, chaque pièce, et ce qui s’y trouve, avant de déterminer si oui ou non, le logement est abandonné. La présence d’un tiers neutre renforce la valeur du témoignage de l’huissier de justice. 

Si le logement paraît abandonné, l’huissier dresse également l’inventaire des biens laissés par le ou les locataires ainsi que leur valeur.  

 

Je souhaite faire constater un abandon de logement

 

La résiliation de bail par le juge

Après avoir réalisé le constat d’abandon, vous devez, en tant que propriétaire, saisir le juge d’instance du Tribunal Judiciaire pour qu’il constate la résiliation de bail - étant donné que le locataire a définitivement quitté les lieux, et ordonne la reprise du logement ou local par le propriétaire. 

Tant que le juge n’a pas résilié le contrat de bail qui lie le propriétaire au bailleur, le logement ne peut ni être récupéré, ni être remis en location. 

Le dossier remis au tribunal doit impérativement contenir la lettre de mise en demeure adressée au locataire, sa potentielle réponse s’il y en a une, et surtout, le procès-verbal de constat d’abandon réalisé par l’huissier de justice. D’où l’importance de bien réaliser les étapes précédentes avec le commissaire de justice. Ce sont ces éléments qui justifient la demande de résiliation du contrat de bail et qui vous permettront d’obtenir une réponse du juge en votre faveur.

 

En conclusion, sachez que vous avez le droit, en tant que propriétaire, de vouloir reprendre votre logement ou vos locaux commerciaux si la personne qui l'occupe a quitté le bien. Vous savez maintenant que la procédure de reprise est jalonnée d'étapes et que l'accompagnement d'un commissaire de justice pourra vous être très utile. Prenez rendez-vous en ligne avec l'huissier le plus proche de chez vous depuis notre plateforme en ligne.